こんにちは！
熊日RKK住宅展の芳崎です。

 

今回から、新しく「住まいづくりの“ちいさな気づき”シリーズ」をスタートします！

 

このシリーズでは、私が日々のお住まいづくりのお手伝いの中で感じている「お客様がよく悩まれること」や「後から気づいて『そうだったのか！』と驚かれること」を、なるべくわかりやすく、短くお届けしていきます！

 

第１回目は、道路についてです！

 

お住まいづくりは「土地から」という方も多いと思いますが、その土地に建物を建てられるかどうかを大きく左右するのが「前面道路」。
つまり敷地に接している道のことです。

 

「前に道はあるから、大丈夫でしょ？」
そう思われる方も多いですが、道路は見た目以上に奥が深いのです。

 

私が最近担当したお客様も、土地自体は良好だったのに、“前面道路の条件”で、住まいづくりの計画がストップしてしまったケースがありました。

 

そこで今回は、住まいづくりのスタート地点とも言える「前面道路」の基本的なポイントを、なるべくシンプルにお伝えしたいと思います。

 

 

では、そんな「前面道路」に関して、どのような点に注意すればいいのでしょうか？

 

 

まず知っていただきたいのが、道路の「幅」と、建てるための“接道”のルールについてです。

 

建築基準法では、家を建てるには「幅が4m以上の道路に、敷地が2m以上接していること」が必要です。
これを「接道義務」といいます。

 

もし前面道路の幅が4m未満の土地なら、「セットバック」という形で、敷地を少し後退させて建物を建てる必要があり、その分、有効に使える土地の面積が小さくなってしまうことがあります。

 

「思ったより建物が小さくしか建てられない…」と計画を変更しなければならないことも。
購入前にチェックが必須です。

 

加えて、道路の“種類”と“権利関係”にも注意が必要です。
中でも見落としやすいのが、「私道」と「その持ち分（＝所有権の一部）」に関する問題です。

 

例えば、目の前に見た目もきれいに舗装された道路がある、車も通れる…そんな土地であっても、「家が建てられない」ということが、実際に起こることがあります。

 

なぜかというと、「その道路の権利関係」に問題があったから。
前面道路が“私道”で、土地の買主に「持ち分（所有権の一部）」がなかったというケースです。

 

 

この“持ち分なしの私道”には、いくつかのリスクがあります。

• 建築許可（確認申請）が下りない
• 建物のプラン変更や契約のやり直し
• 水道・ガス・排水工事の許可が下りないことがある
• 一部の金融機関では住宅ローンの審査が通りにくい

 

 

そこで、公道と私道、それぞれの特徴の違いを整理しておきます。

 

【公道】

• 市区町村などの公共機関が管理
• 通行や工事の自由度が高い
• メンテナンスは行政が行う

 

【私道（＋持ち分あり）】

• 複数人で共有することが多い
• 通行や工事に制限が少ない場合が多い
• 維持管理は住民負担のこともある

 

【私道（持ち分なし）】

• 勝手に工事できない可能性あり
• 将来的にトラブルのリスクが高い
• 金融機関によって評価が低くなる場合も

 

 

以上のように、「道路」と一言で言っても、道路の幅や権利関係により、住まいづくりの計画自体が大きく左右されることがあります。

 

 

そのため、土地を選ぶ際には、次の3つのポイントを、ぜひチェックしてください。

 

• 前面道路の幅が4m以上あるか？
• 接道義務を満たしているか？
• 道路の種類（公道か私道か）、そして私道であれば持ち分がきちんとあるかどうか？

 

 

土地を見る時に、つい「利便性」や「日当たり」、「価格」などに目が向きがちですが、前面道路のことも合わせて確認しておくと、後になって困ることなくスムーズにお住まいづくりが進みます。

 

「この道、大丈夫？」と思われたら、遠慮なく私たちにご相談くださいね。
現地を見ながら、一緒に確認させていただきます！

 

 

新産住拓では土地探しからお住まいづくりのご相談を承っております。
土地探しのご相談はもちろん、現在所有されている土地のお悩みについてもお伺いしますので、展示場にてお気軽にご相談ください！
ご来場お待ちしております！

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